Ieškote būsto investicijai?

Perkant butą investicijai svarbiausias klausimas — ne ar jis gražus, o kiek jis uždirba. Nuotraukos, vieta ir „gera kaina“ sukuria įspūdį, tačiau investicinį sprendimą lemia trys skaičiai: nuomos pajamingumas, kaina, palyginti su rajono vidurkiu, ir kryptis, kuria tas vidurkis juda.

Bruto nuomos pajamingumas — pirmasis filtras

Bruto pajamingumas — tai metinė nuoma, padalyta iš buto kainos. Pavyzdžiui, 150 000 € butas, nuomojamas už 700 € per mėnesį, per metus surenka 8 400 €, arba 5,6 % bruto. Tipinis miesto butas šiandien duoda maždaug 4,5–5,5 % bruto pajamingumo. Jei skelbimas nesiekia 4 %, investicijai reikia aiškios kitos priežasties, pavyzdžiui, sparčiai brangstančio rajono.

Grynasis pajamingumas — skaičius, kurį matysite sąskaitoje

Iš bruto skaičiaus reikia atimti prastovas, eksploatacines išlaidas ir mokesčius. Nuomos pajamoms dažniausiai taikomas 15 % GPM, ir jis skaičiuojamas nuo gautos nuomos, ne nuo pelno. Be to, nuo 2026 m. antrajam ir paskesniam būstui taikomas NT mokestis nuo bendros mokestinės vertės, viršijančios 50 000 €.

Tas pats 150 000 € butas su vieno mėnesio prastova, 600 € metinių išlaidų, 15 % GPM, NT mokesčiu ir pirkimo kaštais duoda apie 3,8 % grynojo pajamingumo. Realus orientyras miesto butui — 3,5–4,5 % grynai. Visas šias eilutes vienoje vietoje suskaičiuoja nuomos pajamingumo skaičiuoklė.

Kaina prieš rajono vidurkį

Antrasis klausimas — ar nepermokate. Kainą už kvadratinį metrą lyginkite su to paties rajono ir to paties tipo būstų vidurkiu, o ne su viso miesto. Skelbimų statistika rodo prašomas kainas, o sandoriai paprastai sudaromi pigiau. Butas, kuris gerokai pigesnis už rajono vidurkį, gali būti proga, bet gali ir signalizuoti problemą, todėl kainą vertinkite kartu su pastato būkle, aukštu ir planu.

Trečiasis klausimas — kryptis: ar rajono kainos per pastaruosius 12 mėnesių kyla, ar stovi vietoje.

Butas investicijai Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje

Vilnius. Kvadratinis metras sostinėje brangiausias, todėl net aukšta nuoma nebūtinai reiškia aukštą pajamingumą. Vilniuje ypač svarbu skaičiuoti grąžą nuo visos investicijos, o ne tik mėnesio nuomą: nuomos investicijos skaičiuoklė parodys, kiek butas uždirbtų per kelerius metus, įvertinus paskolą ir kainos pokytį.

Kaunas. Mikrorajonų skirtumai ryškūs. 2026 m. rugsėjo skelbimų duomenimis, didžiausią bruto pajamingumą rodė senos statybos butai Petrašiūnuose ir Vilijampolėje (apie 7–8 %), o naujos statybos butai Centre ir Senamiestyje — apie 4 %. Visų mikrorajonų butų kainas ir nuomos pajamingumą Kaune rasite NTorius kainų apžvalgoje.

Klaipėda. Rinka mažesnė ir sandorių mažiau, todėl vidurkiai svyruoja labiau, o prastovą verta skaičiuoti atsargiau. Prieš derybas pasitikrinkite, kiek bankas paskolins antram būstui — nuo to priklauso, kiek savų pinigų reikės.

Antras butas — kitos taisyklės

• Pradinis įnašas. Jei dar mokate būsto paskolą, naujai paskolai bankas skolina ne daugiau kaip 70 % vertės, todėl reikės 30 % įnašo. Jei NT turite, bet paskolos neturite, užteks 15 %.
• Paskolos įmokos. Su 4 % palūkanų paskola 25 metams metinės įmokos sudaro apie 6,3 % paskolos sumos, o tai daugiau nei daugelio butų bruto pajamingumas. Su didele paskola mėnesio pinigų srautas dažnai būna neigiamas, ir investicija remiasi tik kainos augimu.
• NT mokestis. Tarifai progresiniai, nuo 0,2 %: 150 000 € vertės antram butui tai apie 200 € per metus. Tikslią sumą pagal savo turtą parodys NT mokesčio skaičiuoklė.
• Pardavimas. Nuo 2026 m. pelnas iš NT pardavimo GPM neapmokestinamas, jei turtą išlaikėte bent penkerius metus (anksčiau reikėjo dešimties).

Kaip tai patikrinti per kelias sekundes

Rankomis šiuos skaičius vienam skelbimui surinkti užtrunka, o ieškant buto investicijai peržiūrėti tenka dešimtis skelbimų. NTorius — nemokamas Chrome plėtinys: atidarius skelbimą aruodas.lt, šalia kainos atsiranda nuomos prognozė, pajamingumas, kaina prieš rajono vidurkį ir 12 mėnesių kainų kryptis. Nemokamai prisijungę matysite visus rodiklius, o skelbimo puslapyje — paskolos įmoką, pirkimo kaštus ir NT mokestį pagal savo duomenis.

Geras investicinis butas retai būna tas, kuris gražiausiai atrodo nuotraukose. Tai butas, kurio skaičiai sutampa: pajamingumas virš vidurkio, kaina ne aukštesnė už rajono lygį ir aiškus planas, kiek savų pinigų reikės ir kiek liks kas mėnesį.